Замена стояка горячей воды в квартире за чей счет: Замена стояков в многоквартирном доме: кто должен менять, нормы замены, возможные конфликты и их решение

Представь себе это. Ваш подрядчик наконец-то завершил ремонт вашей ванной комнаты — заняв три месяца, а не три недели, которые он обещал. Обои, специальные заказы на стены и плитка идеально подходят друг другу, и, хотя вы превысили свой бюджет, вы очень довольны результатами. Вы отправляетесь в поездку и, вернувшись в свое здание, ваш швейцар сообщает вам о «большом потопе» в вашей квартире и о том, как вам повезло, что вас не было.Наполненный беспокойством, вы бросаетесь в свою квартиру и с ужасом смотрите на свою ванную. Потоп исчез, и, по сути, ваши обои и плитка, которые были разрушены во время ремонта труб в стене. Вы звоните управляющему агентом здания, чтобы выяснить, что произошло, и подтвердить, что здание полностью восстановит вашу бывшую красивую ванную комнату. Вам сказали, что не будет. Затем вы звоните своему страховому агенту, чтобы уведомить его или ее о повреждении и подать иск.Наконец, вы звоните своему турагенту, чтобы забронировать следующий рейс за город, чтобы избежать решения проблемы.

Приведенный выше сценарий описывает неопределенность, разделяемую многими жителями кооперативов и кондоминиумов: кто отвечает за ремонт квартир и мест общего пользования? Если вы столкнетесь с подобной ситуацией, придется ли вам переплачивать за ремонт? Как часто поднимаемый вопрос, затрагивающий кооперативную жизнь, это является источником значительных противоречий и затрат для многих кооперативных корпораций и их акционеров.

Кооперативные обязательства

Чтобы проанализировать вопрос о том, какая сторона несет ответственность за ремонт кооперативной квартиры, важно понять отношения между кооперативной корпорацией («Арендодатель») и акционером («Арендатор»). Резидент отдельной кооперативной квартиры, в отличие от собственника кондоминиума, является не «прямым» владельцем квартиры, а акционером корпорации. Корпорация, в свою очередь, является собственником земли или арендованным земельным участком и улучшениями, составляющими кооперативную собственность.Владение акциями в кооперативной корпорации дает арендатору право на долгосрочную имущественную «аренду», которая предоставляет акционеру право занимать квартиру.

Договор аренды подписан сотрудником кооперативной корпорации в качестве Арендодателя и акционером в качестве Арендатора и содержит, среди прочего, положения об ответственности за ремонт обеих сторон. Аренда, как правило, предусматривает, что арендатор несет ответственность за содержание и ремонт интерьера квартиры, в то время как кооперативная корпорация будет обязана обслуживать и ремонтировать все остальные части здания.Типовой договор аренды содержит четыре параграфа, касающихся непосредственно ремонта: ремонт Арендодателя, ремонт Арендатора, повреждение квартиры или здания и пункт о праве на въезд.

Кооператив несет ответственность за поддержание в хорошем состоянии всего здания, включая все квартиры, тротуары, окружающие корты, оборудование и аппаратуру. Кооператив должен поддерживать все предметы, кроме тех частей, которые прямо определены как ответственность акционера в соответствии с договором аренды.Акционер несет ответственность за ремонтные работы, однако, если они были сочтены необходимыми из-за его собственных действий, небрежности или небрежности, или из-за его семьи, гостей, служащих или арендаторов.

Акционер несет ответственность за поддержание в хорошем состоянии интерьера квартиры (включая внутренние стены, полы и потолки, окна, оконные стекла, оконные рамы, створки, пороги, входные и террасные двери, рамы и седла).Кроме того, акционер должен сделать все отделочные работы, необходимые для его квартиры, в том числе интерьер оконных рам, створок и подоконников. Он также отвечает за техническое обслуживание, ремонт и замену сантехники, газовых и отопительных приборов и оборудования, а также холодильников, посудомоечных машин, кондиционеров, центральных кондиционеров, стиральных машин, кухонных плит и других приборов, которые находятся в квартире. Акционер также несет ответственность за открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, а также за приборы и оборудование, к которым они прикреплены.Любые специальные трубы или оборудование, которые он устанавливает на стене, потолке или под полом, также являются его обязанностью. Эти обязанности не включают газ, пар, воду или другие трубы или трубопроводы внутри стен, потолков или полов или оборудование для кондиционирования воздуха / отопления, которое является частью стандартного строительного оборудования. Акционер несет ответственность за все осветительное и электрическое оборудование, приборы и оборудование, включая все счетчики, блоки предохранителей, автоматические выключатели, электропроводку и кабелепроводы от распределительной коробки на стояке в квартиру арендатора и через нее.

Если квартира или здание повреждены в результате пожара или по другой причине, покрываемой страховыми полисами с множественным сроком действия, которые обычно несут кооперативные корпорации в Нью-Йорке, кооператив будет нести ответственность за ремонт или замену квартиры, включая стены, полы и потолки. , трубы, электропроводка и трубопроводы с использованием стандартных материалов, привычных для зданий такого типа. Здание не требуется для ремонта или замены оборудования, приспособлений, мебели, предметов обстановки или декораций, установленных акционером или любым из его предшественников, а также для перекраски или замены обоев или других декораций в квартирах или для отделки полов.

Закрытие пробелов

Удивительно, но существует разрыв в том, что кооператив обязан отремонтировать и / или заменить в случае потери, возможно, даже если ущерб вызван небрежной эксплуатацией и / или техническим обслуживанием здания. Как правило, кооператив не будет требовать ремонта или замены чего-либо, кроме фактического структурного интерьера (стены, полы, потолки) квартиры. Тем не менее, этот разрыв может быть заполнен страховым полисом домовладельцев первой выгоды.Это обеспечило бы источник средств для покрытия справедливой рыночной стоимости не только потери личного имущества, такого как одежда и мебель, но и таких предметов, как краска, обои и напольные покрытия на момент потери. Кроме того, за чуть более высокую премию можно приобрести «индоссамент по восстановительной стоимости», который должен предоставить арендатору дополнительные средства, необходимые для фактического ремонта и замены всех поврежденных предметов в момент потери.

Несмотря на то, что в большинстве договоров аренды используется практически один и тот же язык, небольшие различия могут существенно изменить ответственность за ремонт между Арендодателем и Арендатором.Кроме того, правила дома каждой кооперативной корпорации различаются, и, хотя желательно включить все положения о ремонте в аренду, в правилах дома могут содержаться определенные требования, которые, в отличие от аренды, могут время от времени изменяться советом директоров.

Ответственность за внешние удобства

Ответственность за ремонт террас, балконов и крыш, примыкающих к пентхаусу, стала источником многих судебных разбирательств и споров, поскольку они затрагивают не только кооперативную корпорацию, но часто других акционеров.Утечки повредили соседские квартиры и личную собственность. Некоторые здания изменили условия аренды, чтобы предоставить владельцам террасы дополнительные обязанности помимо требований, типичных для большинства видов аренды. Например, большинство договоров аренды требуют от акционера не допускать попадания мусора, снега, льда и листьев на террасу, балкон или площадку крыши. Во многих случаях аренды требуется, чтобы арендатор содержал террасу, балкон и крышу в «хорошем состоянии». Большинство договоров аренды предусматривают, что такой акционер несет все расходы, связанные с удалением конструкций, установленных акционером на террасах, балконах или крышах, когда необходим ремонт крыши или конструкции здания, а также расходы на восстановление таких конструкций. ,

При сооружении конструкций на крышах необходимо согласие совета. Для правления важно установить и / или уточнить, среди прочего, ответственность за техническое обслуживание и ремонт после этого. Как и во всех предлагаемых изменениях, здание должно требовать от арендатора заключения «Соглашения об изменении», которое может включать в себя будущие обязанности по ремонту арендатором за выполненные им улучшения. Обеспечение соблюдения правил внутреннего распорядка, установленных советами по одобрению или неодобрению размещения плантаторов или других объектов на террасах на крышах квартир, было подтверждено судами как обоснованное.Решение совета о замене поверхности террас на крыше бетонными брусчаткой, а не каменоломнями, также было поддержано судами со ссылкой на полномочия совета как в уставе кооперативной корпорации, так и в договоре аренды. Суды подчеркнули, что «поскольку совет директоров обязан отремонтировать террасу на крыше, он также должен иметь возможность выбирать, какой тип поверхности пола подходит в данных обстоятельствах».

Законы Нью-Йорка

Закон о многоквартирном жилье и Кодекс содержания жилья Административного кодекса города Нью-Йорка требуют, чтобы арендодатель (включая кооперативную корпорацию) содержал помещения в хорошем состоянии.Эта обязанность включает в себя структурный ремонт в здании. Как правило, внутренние стены и потолки в квартирах являются обязанностью арендодателя. Кроме того, статья 235 (b) Нью-Йоркского закона о недвижимости, именуемая «гарантией пригодности для жилья», требует от арендодателя предоставления здания, которое было бы безопасным и пригодным для жилья. Тем не менее, договор аренды и факты, характерные для любого спора, будут определять ответственность арендодателя и арендатора за любой ремонт в здании и квартирах.

При определении того, чье обязательство заключается в устранении нарушений жилищного кодекса, необходимо получить жилье между обязательствами сторон по аренде, признавая при этом обязательства в соответствии с Кодексом содержания жилья и «гарантией пригодности для жилья».«Таким образом, в то время как акционер имеет право на льготы в соответствии с гарантией жилой площади и Кодексом содержания жилья, и кооперативная корпорация может быть обязана устранить нарушения в квартире в первую очередь, кооперативная корпорация вправе прибегать к любым средствам правовой защиты от арендатор за его или ее несоблюдение обязательств по договору аренды. Например, большинство договоров аренды требуют, чтобы акционер, а не кооперативная корпорация, покрасил интерьер квартиры. Если арендатор не соблюдает и на него наложено нарушение здание, в конечном итоге ответственность за устранение этого нарушения будет нести арендатор.Таким образом, даже несмотря на то, что кооперативная корпорация в первой инстанции может нести ответственность за устранение нарушения и покрасить квартиру, она может затем выставить счет акционеру за ремонт, возбудить иск по его расходам или продолжить в результате расторжение договора аренды. договорных обязательств по договору аренды.

А как насчет кондоминиумов?

В отличие от кооперативов, суды определили, что «законная гарантия жилья не распространяется между владельцем квартиры кондоминиума и советом управляющих, поскольку собственность на квартиру кондоминиума является формой платного владения имуществом, а не интересом домохозяйства с участием арендодателя / арендатора». отношения.«Однако, в отношении кооперативов, Закон о многоквартирном жилье и Кодекс содержания жилья, Строительный кодекс и Кодекс здоровья города Нью-Йорка применимы к кондоминиумам.

Ответственность за ремонт отдельных единиц кондоминиума и мест общего пользования основывается на подзаконных актах кондоминиума, которые обычно содержат раздел, озаглавленный «Техническое обслуживание и ремонт». В этом разделе указывается, какие элементы должны обслуживаться, ремонтироваться и заменяться. владельцем квартиры или кондоминиумом.Владелец устройства, как правило, несет ответственность за все приборы, приборы, а также электрические и сантехнические установки внутри устройства, за исключением случаев, когда они расположены в общих элементах и ​​служат одному или нескольким устройствам. Совет управляющих, как правило, несет ответственность за все общие области, за исключением тех ограниченных общих элементов, которые поддерживаются владельцами единиц, которые используют их исключительно. Аналогичным образом, плата не несет ответственности за ремонт, если это вызвано небрежностью, небрежностью или неправильным использованием владельца единицы или его приглашенных, лицензиатов или агентов.В таком случае расходы относятся на счет владельца устройства.

Статья 9-B Закона о недвижимости (Закон о кондоминиумах) частично гласит: «Каждый владелец единицы считается лицом, контролирующим принадлежащую ему единицу, а совет управляющих считается лицом в контроль общих элементов в целях обеспечения исполнения любого такого закона или кодекса, при условии, однако, что все другие положения Закона о многоквартирном доме или Закона о многоквартирном доме, в остальных случаях применимые, должны иметь полную силу и действие.»

Знай правила своего здания

Хотя большинство положений и подзаконных актов об аренде являются стандартными в отношении обязательств по ремонту, бывают случаи, когда факты и структура здания являются конкретными и требуют специальных положений для адекватного и справедливого разрешения ситуации. Каждое здание имеет свою индивидуальность — то, что подходит для одного здания, может не подходить для другого. Для каждого совета важно, чтобы его адвокат и управляющий агент рассмотрели юридические и практические вопросы, связанные с этой темой.Установление требования о том, что все арендаторы должны иметь страховку, может также уменьшить дорогостоящие и затяжные споры и судебные разбирательства. Совет должен создать условия аренды, положения и страховые требования, которые четко определяют обязанности здания и его жителей. Надеемся, что этот процесс приведет к прояснению арендных, подзаконных актов и / или правил внутреннего распорядка, сводя к минимуму споры и расходы, которые возникают так часто.

гГринштейн является адвокатом и партнером в манхэттенской юридической фирме Greenstein Starr Gerstein & Rinaldi LLP.

,